THỜI HẠN SỬ DỤNG CHUNG CƯ VÀ TUỔI THỌ CÔNG TRÌNH
Khi quyết định đầu tư hoặc an cư tại một căn hộ chung cư, nhiều người thường băn khoăn về “thời hạn sử dụng” được ghi trong hợp đồng hoặc sổ hồng. Liệu con số này có đồng nghĩa với việc sau thời gian đó, tòa nhà sẽ bị phá dỡ và quyền sở hữu của cư dân chấm dứt? Đồng thời, khái niệm “tuổi thọ công trình” theo cấp độ xây dựng cũng là một yếu tố cần được làm rõ. Bài viết này sẽ giải mã chi tiết hai khái niệm này dựa trên các quy định pháp luật và tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư: Không phải là thời hạn sở hữu
Đây là điểm gây nhầm lẫn phổ biến nhất. Cần khẳng định rõ:
- Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên tuổi thọ thiết kế của công trình và được ghi rõ trong hồ sơ thiết kế, hồ sơ hoàn công đã được phê duyệt.
- Quyền sở hữu nhà chung cư của chủ sở hữu là ổn định, lâu dài và được pháp luật bảo hộ.
Căn cứ pháp lý:
- Điều 58, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 quy định rất rõ:
- Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều này hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 của Luật này.
- Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.
Như vậy:
- Con số “50 năm” hay “70 năm” thường thấy không phải là giới hạn về quyền sở hữu. Đó là tuổi thọ thiết kế dự kiến theo tiêu chuẩn tại thời điểm xây dựng.
- Hết thời hạn này, cơ quan chức năng sẽ tiến hành kiểm định chất lượng:
- Nếu công trình còn đảm bảo an toàn: Cư dân tiếp tục sử dụng (có thể cần sửa chữa, gia cố theo kết luận kiểm định).
- Nếu công trình hư hỏng nặng, nguy hiểm: Sẽ có phương án cải tạo, xây dựng lại.
Tuổi thọ công trình theo cấp công trình
Tuổi thọ công trình là khoảng thời gian dự kiến mà công trình có thể duy trì khả năng chịu lực và đảm bảo an toàn cho việc khai thác, sử dụng bình thường. Tuổi thọ này phụ thuộc vào nhiều yếu tố: chất lượng thiết kế, vật liệu, thi công, bảo trì và đặc biệt là cấp công trình.
Căn cứ pháp lý và Tiêu chuẩn:
- Việc phân cấp công trình xây dựng được quy định tại Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng. Việc phân cấp cụ thể dựa trên các tiêu chí về quy mô, tầm quan trọng, kỹ thuật xây dựng được hướng dẫn chi tiết tại các Thông tư của Bộ Xây dựng.
Tuổi thọ thiết kế tối thiểu của công trình dân dụng (bao gồm nhà chung cư) thường được tham chiếu theo các Tiêu chuẩn Quốc gia (TCVN) hoặc Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia (QCVN). Một trong những quy chuẩn quan trọng là QCVN 03:2012/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Phân loại, phân cấp công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị. Phụ lục 1 của quy chuẩn này có nêu niên hạn sử dụng tham khảo theo cấp công trình như sau:
| Cấp công trình | Niên hạn sử dụng (Tuổi thọ thiết kế) | Ví dụ điển hình (Có thể bao gồm chung cư) |
| Cấp đặc biệt | Trên 100 năm | Công trình có ý nghĩa đặc biệt quan trọng |
| Cấp I | Từ 50 năm đến 100 năm | Chung cư cao trên 75m (khoảng >25 tầng) |
| Cấp II | Từ 20 năm đến dưới 50 năm | Chung cư có chiều cao từ 20m-75m (khoảng 8-25 tầng) |
| Cấp III | Từ 5 năm đến dưới 20 năm | Chung cư dưới 20m (dưới 8 tầng), nhà ở riêng lẻ quy mô nhỏ |
| Cấp IV | Dưới 5 năm | Công trình tạm, nhà ở đơn giản |
(Lưu ý: Việc phân cấp cụ thể còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như số tầng hầm, diện tích sàn… theo quy định tại các Thông tư hướng dẫn Nghị định 06/2021/NĐ-CP)
-
- Các tòa nhà chung cư hiện đại tại các đô thị lớn ở Việt Nam thường được xây dựng theo tiêu chuẩn Cấp I hoặc Cấp II, tương ứng với tuổi thọ thiết kế tối thiểu từ 20-50 năm (Cấp II) hoặc 50-100 năm (Cấp I).
- Tuổi thọ thiết kế này là cơ sở để xác định “thời hạn sử dụng” ghi trong hồ sơ dự án.
- Tuổi thọ thực tế của công trình có thể kéo dài hơn tuổi thọ thiết kế nếu được quản lý, vận hành và bảo trì tốt.
Lưu ý
- Phân biệt rõ: “Thời hạn sử dụng” (tuổi thọ thiết kế) và “Quyền sở hữu” (lâu dài). Thời hạn sử dụng hết không có nghĩa là mất nhà.
- Kiểm tra hồ sơ pháp lý: Khi mua chung cư, yêu cầu xem hồ sơ thiết kế hoặc các văn bản pháp lý có ghi nhận về cấp công trình và thời hạn sử dụng dự kiến.
- Xem xét cấp công trình: Cấp công trình càng cao, tuổi thọ thiết kế càng dài, thường đi kèm với chất lượng xây dựng và tiêu chuẩn kỹ thuật cao hơn.
- Yếu tố bảo trì: Một tòa nhà được bảo trì tốt sẽ có tuổi thọ thực tế cao hơn. Hãy quan tâm đến chất lượng quản lý vận hành của tòa nhà bạn định mua hoặc đang ở.
- An tâm về pháp lý: Pháp luật Việt Nam (Luật Nhà ở 2014) đã có quy định rõ ràng để bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu khi chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc cần cải tạo, xây dựng lại.
Kết luận
Hiểu đúng về thời hạn sử dụng chung cư và tuổi thọ công trình theo cấp giúp người mua và chủ sở hữu đưa ra quyết định. Điều này giúp nhà đầu tư an tâm hơn về giá trị tài sản và quyền lợi lâu dài của mình.